(CSPLO) – Luật Nhà ở quy định nhà chung cư phải thành lập ban quản trị (BQT). Theo đó, BQT là người đại diện quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và sử dụng nhà chung cư…
Một góc chung cư Skygarden 3.
Được biết, Skygarden 3 gồm 1.715 căn hộ trong 22 block nhà cao từ 12 đến 20 tầng. Thiết kế diện tích đa dạng từ 56m2, 70m2, 95m2, 106m2…Trong đó, có 56 cửa hàng diện tích từ 74m2 đến 106m2 dọc theo tầng trệt và phố mua sắm tầng 2. Skygarden 3 được thiết kế bởi công ty SURV (Thượng Hải), tại đô thị Phú Mỹ Hưng, Công ty Tư vấn Xây dựng Thái Bình Dương Trung Quốc (SPCC) tư vấn giám sát. Skygarden 3 được triển khai xây dựng vào quý 1/2008, hoàn công quý 2/2010, giao nhà quý 3/2010. Tuy nhiên, đến nay khu nhà chung cư này vẫn chưa có Ban Quản trị (BQT). Vì lẻ đó, nhiều cư dân (là các doanh nghiệp) đã có thư gửi về Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE), Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC), Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm “TTLCC” thuộc Viện IRLIE thắc mắc vì sao đến nay chủ đầu tư vẫn chưa nhiệt huyết thành lập BQT, liệu có vi phạm pháp luật hay không (nếu có)?. Cùng với đó, có một số cư dân mua căn hộ chưa được cấp sổ hồng có được đăng ký thường trú hay không?.
Giải đáp thắc mắc trên, Tiến sĩ. – Nhà báo – Luật gia Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện IMRIC, TC Nhiếp ảnh và Đời sống cho biết thông qua việc này thì chủ đầu tư cần xem lại trách nhiệm thực hiện quy định đầu tư xây dựng chung cư. Qua đó, cần tăng cường phối hợp với chính quyền địa phương trong việc thành lập BQT, cùng chính quyền tích cực tổ chức đối thoại với người dân, nhất là tại Skygarden 3 là một cụm dân cư. Đồng thời, UBND phường cũng cần đề cao trách nhiệm, để phối hợp với chủ đầu tư, đề xuất lên UBND quận phương án sớm thành lập BQT. Nhất là đối với hệ thống PCCC…Nếu chủ đầu tư trì hoãn thì sẽ phải thực hiện theo các quy định của Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 và Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15/12/2016 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 02/2016/TT-BXD để thực hiện xử phạt chủ đầu tư từ 10.000.000VND đến 20.000.000VND. Thế nhưng, ban quản trị nhà chung cư có hành vi vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư sẽ bị xử phạt tiền từ 60.000.000 đến 100.000.000VND.
Tiến sĩ Hồ Minh Sơn dẫn chứng tại Điểm a Khoản 1 Điều 6 Luật xử lý vi phạm hành chính quy định thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính như sau: Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính là 01 năm, trừ các trường hợp sau: Vi phạm hành chính về kế toán; thủ tục thuế; phí, lệ phí; kinh doanh bảo hiểm; quản lý giá; chứng khoán; sở hữu trí tuệ; xây dựng; bảo vệ nguồn lợi thuỷ sản, hải sản; quản lý rừng, lâm sản; điều tra, quy hoạch, thăm dò, khai thác, sử dụng nguồn tài nguyên nước; thăm dò, khai thác dầu khí và các loại khoáng sản khác; bảo vệ môi trường; năng lượng nguyên tử; quản lý, phát triển nhà và công sở; đất đai; đê điều; báo chí; xuất bản; sản xuất, xuất khẩu, nhập khẩu, kinh doanh hàng hóa; sản xuất, buôn bán hàng cấm, hàng giả; quản lý lao động ngoài nước thì thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính là 02 năm; Vi phạm hành chính là hành vi trốn thuế, gian lận thuế, nộp chậm tiền thuế, khai thiếu nghĩa vụ thuế thì thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về thuế…Cùng với đó, thời hiệu xử phạt đối với hành vi vi phạm quy định về quản lý, phát triển nhà và công sở nói chung, hành vi không thành lập ban quản trị nhà chung cư nói riêng là 02 năm. Thời điểm để tính thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính được xác định như sau: Đối với vi phạm hành chính đã kết thúc thì thời hiệu được tính từ thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm; Đối với vi phạm hành chính đang được thực hiện thì thời hiệu được tính từ thời điểm phát hiện hành vi vi phạm;
Theo Điều 66 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định mức phạt vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư, trong đó Khoản 1 có quy định: Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây: Gây thấm, dột căn hộ, nhà chung cư; Sử dụng màu sắc sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định; Kinh doanh vật liệu gây cháy nổ, dịch vụ sửa chữa xe có động cơ hoặc dịch vụ giết mổ gia súc; Kinh doanh nhà hàng, karaoke, quán bar tại phần diện tích không dùng để kinh doanh của nhà chung cư hoặc tại phần diện tích dùng để kinh doanh của nhà chung cư nhưng không đảm bảo yêu cầu về cách âm, phòng, chống cháy, nổ hoặc nơi thoát hiểm theo quy định; Hoạt động kinh doanh (trừ trường hợp quy định tại điểm c, điểm d khoản 1, điểm b khoản 3 Điều này) tại phần diện tích không dùng để kinh doanh của nhà chung cư theo quy định; Không thành lập ban quản trị nhà chung cư theo quy định. Tại điểm d Khoản 10 Điều này có quy định về việc áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc thành lập ban quản trị nhà chung cư đối với hành vi quy định tại điểm e khoản 1 Điều này, Tiến sĩ Hồ Minh Sơn dẫn chứng…
Cũng theo Tiến sĩ Hồ Minh Sơn cho biết theo khoản 6 Điều 3 Thông tư 02/2016/TT-BXD có quy định về khái niệm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư như sau: Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư là chủ sở hữu vốn hoặc tổ chức, cá nhân được giao quản lý, sử dụng vốn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trong đó có nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan (gọi chung là chủ đầu tư). Tại Điều 17 Thông tư 02/2016/TT-BXD, khoản 7, khoản 8 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD có quy định về ban quản trị nhà chung cư như sau: Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà phải thành lập Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì Ban quản trị nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình quy định tại Khoản 1 Điều 18 của Quy chế này; Ban quản trị do hội nghị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bầu để thực hiện các quyền và trách nhiệm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 41 của Quy chế này…
Toàn cảnh chung cư Skygarden 3
Ngoài ra, nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có dưới 20 căn hộ thì hội nghị nhà chung cư quyết định thành lập Ban quản trị hoặc không thành lập Ban quản trị. Trường hợp thành lập Ban quản trị nhà chung cư thì nguyên tắc hoạt động và mô hình tổ chức của Ban quản trị được quy định như sau: Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư không có tư cách pháp nhân, không có con dấu; Ban quản trị hoạt động theo mô hình quy định tại Khoản 3 Điều 18 và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại Khoản 2 Điều 41 của Quy chế này; Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì mô hình và nguyên tắc hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều này. Tại khoản 1, khoản 2 Điều này ban quản trị có nhiệm kỳ hoạt động 03 năm và được bầu lại tại hội nghị nhà chung cư thường niên của năm cuối nhiệm kỳ, trừ trường hợp họp hội nghị nhà chung cư bất thường để bầu thay thế Ban quản trị, Tiến sĩ Hồ Minh Sơn dẫn chứng thêm.
Khẳng định thêm, Tiến sĩ Hồ Minh Sơn cho rằng các quyết định của Ban quản trị nhà chung cư nếu vượt quá quyền hạn quy định tại Điều 41 của Quy chế hoạt động thì không có giá trị pháp lý; trường hợp gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân thì các thành viên Ban quản trị phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật; Các thành viên Ban quản trị nhà chung cư chịu trách nhiệm thực hiện các công việc theo phân công tại quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua; Ban quản trị nhà chung cư có kinh phí hoạt động do chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng góp hàng năm trên cơ sở quyết định của hội nghị nhà chung cư; kinh phí này được ghi rõ trong quy chế hoạt động của Ban quản trị và được quản lý thông qua một tài khoản hoạt động của Ban quản trị; Ban quản trị nhà chung cư phải sử dụng kinh phí hoạt động đúng mục đích, không được dùng để kinh doanh và phải báo cáo việc thu, chi tại cuộc họp hội nghị nhà chung cư thường niên…
Mặt khác, theo Điều 20 Thông tư 02/2016/TT-BXD và khoản 7 Điều 3 Thông tư 28/2016/TT-BXD, được sửa đổi bởi khoản 4 Điều 2 Thông tư 06/2019/TT-BXD có quy định về số lượng, thành phần Ban quản trị nhà chung cư như sau: Số lượng, thành viên Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư quyết định theo nguyên tắc sau đây: Đối với tòa nhà chỉ có một khối nhà (block) độc lập thì có tối thiểu 03 thành viên Ban quản trị; trường hợp tòa nhà có nhiều khối nhà (block) quy định tại Khoản 2 Điều 3 của quy chế này thì mỗi khối nhà (block) có tối thiểu 01 thành viên Ban quản trị; Đối với một cụm nhà chung cư thì có số lượng tối thiểu 06 thành viên Ban quản trị. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau: Ban quản trị của tòa nhà chung cư bao gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và các thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định (Trong trường hợp chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được hội nghị nhà chung cư bầu làm Trưởng ban quản trị nhà chung cư; trường hợp không được bầu làm Trưởng ban thì được tham gia làm Phó ban quản trị nhà chung cư); Thành phần Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu bao gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và các thành viên khác do hội nghị cụm nhà chung cư quyết định.
Tại Điều 18 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định về mô hình ban quản trị chung cư như sau: Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần. Hội nghị nhà chung cư quyết định mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư; Trường hợp Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo mô hình Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã thì việc triệu tập và tổ chức cuộc họp của Ban quản trị được thực hiện theo quy định của Luật Hợp tác xã. Trường hợp Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần thì việc triệu tập và tổ chức cuộc họp của Ban quản trị được thực hiện theo quy định của Luật Doanh nghiệp; Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình tự quản; các thành viên Ban quản trị tự thống nhất phân công thực hiện các quyền và trách nhiệm quy định tại Khoản 2 Điều 41 của Quy chế hoạt động”
Tiến sĩ Hồ Minh Sơn khuyến nghị quý cư dân cần tìm hiểu ban quản trị là gì, bao gồm những ai. TạiĐiều 104 Luật Nhà ở 2014 quy định đối với và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư được quy định như sau: Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền và trách nhiệm sau đây: Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này; Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 102 của Luật này.
Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 105 của Luật này và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư; Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện; Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết; Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư; Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư; Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư; Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này; Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện quyền và trách nhiệm quy định tại các điểm a, e, g, h, i, k và l khoản 1 Điều này.
Đặc biệt, tại Điều 69 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, ban quản trị nhà chung cư có hành vi vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư sẽ bị xử phạt (Phạt tiền từ 60.000.000 đến 80.000.000) đối với các hành vi sau đây: Không có văn bản yêu cầu chủ đầu tư để bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định; Chậm hoặc không có văn bản đề nghị UBND cấp huyện yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định; Không có văn bản đề nghị chủ đầu tư chuyển giao kinh phí bảo trì theo quy định; Không có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nới có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định; Nhận bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư khi chưa có biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì theo quy định; Không bàn giao lại hồ sơ, sổ sách, giấy tờ đang quản lý cho Ban quản trị mới theo quy định, Tiến sĩ Hồ Minh Sơn khuyến nghị.
Khuyến nghị thêm, ban quản trị sẽ bị phạt tiền từ 100.000.000 đến 120.000.000 đồng với một số các hành vi sau đây: Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định; Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung; Tự quyết mức giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư mà không thông qua hội nghị nhà chung cư; không báo cáo hội nghị nhà chung cư về việc thu, chi theo quy định; Thực hiện sai quy chế hoạt động hoặc quy chế thu chi tài chính đã được hội nghị nhà chung cư thông qua; Không lập tài khoản để nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu nhà chung cư của cả tòa chung cư theo quy định; Không thông báo công khai trên bảng tin của nhà chung cư vè các khoản chi từ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định; Không lập kế hoạch bảo trì hằng năm hoặc lập kế hoạch bảo trì hằng năm không đầy đủ nội dung theo quy định, Tiến sĩ Hồ Minh Sơn dẫn chứng thêm.
Phúc đáp về vấn đề đăng ký thường trú, Tiến sĩ Hồ Minh Sơn cho hay tại Điều 20 Luật Cư trú quy định điều kiện đăng ký thường trú phải có chỗ ở hợp pháp. Trong trường hợp công dân không có chổ ở hợp pháp thì phải được chủ sở hữu chỗ ở hợp pháp đồng ý cho đăng ký thường trú tại địa điểm thuê, mượn, ở nhờ và được chủ hộ đồng ý nếu đăng ký thường trú vào cùng hộ gia đình đó. Nơi đăng ký thường trú phải bảo đảm điều kiện về diện tích nhà ở tối thiểu do HĐND cấp tỉnh quy định nhưng không thấp hơn 8 m2 sàn/người. Tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 62/2021 quy định giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp gồm một trong các loại giấy tờ, tài liệu sau: Giấy tờ, tài liệu chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hoặc tài sản gắn liền với đất do cơ quan có thẩm quyền cấp; hợp đồng mua nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh việc đã bàn giao nhà ở, đã nhận nhà ở của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng để bán;…Nếu cư dân có hợp đồng mua bán nhà ở và được bàn giao nhà với chủ đầu tư thì có thể được đăng ký thường trú dù căn hộ chung cư chưa được cấp sổ hồng…
Trước những trăn trở, băn khoăn của các cư dân, mong rằng UBND quận, UBND phường cần sớm rà soát, tiến hành xem xét, xử lý trách nhiệm của tập thể, cá nhân trong việc thành lập ban quản trị tại chung cư Skygarden 3. Từ đó, sớm có biện pháp đôn đốc chủ đầu tư, đơn vị được giao quản lý vận hành khẩn trương tổ chức hội nghị nhà chung cư theo đúng quy định. Đồng thời, xem xét xử lý nghiêm tập thể, cá nhân trong việc làm chậm trễ (nếu có) việc thành lập BQT nhà chung cư…
Hiện nay, vẫn còn một số vấn đề về việc Ban quản trị nhà chung cư lạm quyền, “bắt nạt” cư dân trong chung cư. Với vai trò làm nhịp cầu nối, giải đáp các thắc mắc của quý cư dân của Viện IRLIE, ViệnIMRIC và Trung tâm TTLCC để cư dân hiểu thấu đáo hơn nếu trong trường hợp Ban quản trị nhà chung cư đưa ra các quyết định vượt quá quyền hạn cho phép thì các quyết định này không có giá trị pháp lý. Nếu các quyết định này gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân thì các thành viên Ban quản trị phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật. Các cư dân trong chung cư cần hiểu rõ mô hình hoạt động cũng như phạm vi quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư để có thể bảo vệ tốt nhất quyền lợi chính mình.
Tin rằng, ban quản trị nhà chung cư Skygarden 3 sau khi được thành lập và đi vào thực tiễn sẽ tác động tới chất lượng sống của cư dân trong khu chung cư. Song song đó, nếu ban quản trị làm tốt vai trò cầu nối, giải quyết hoàn hảo các vấn đề của giữa cư dân, chủ đầu tư sẽ đảm bảo việc vận hành chung cư suôn sẻ và nâng cao môi trường sống của cư dân. Ngược lại, nếu ban quản trị không làm đúng, đủ trách nhiệm và trong khuôn khổ quyền hạn của mình, các vấn đề, mâu thuẫn giữa các bên sẽ xảy ra. Hy vọng, ban quản trị chung cư nói chung và Skygarden 3 nói riêng sẽ sớm hoàn thiện, phát huy đúng vai trò, trách nhiệm chung vai đấu cật để tiếp tục lan toả Thành phố Hồ Chí Minh đẹp, nghĩa tình…
Trần Danh – Công Danh
