(CSPLO) – Dr. Hồ Minh Sơn – Chủ tịch Hội đồng quản lý Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLPIE), Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC), Đại diện Tạp chí Nhiếp ảnh và Đời sống phía Nam, Giám đốc Chi nhánh số1 (Trung tâm tư vấn pháp luật tại TP.HCM) chia sẻ theo Nghị định 43/2014 (sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 148/2020) cũng có hướng dẫn chi tiết về điều kiện đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.
Thông tin về diễn biến vụ án của Công ty Địa ốc Alibaba.
Cụ thể, chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải…Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định. Để tránh rủi ro, người mua cần tìm hiểu những điều kiện pháp lý cơ bản trước khi tiến hành giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, Dr. Nhà báo – Luật gia Hồ Minh Sơn dẫn chứng.
Trong những ngày qua, dư luận xã hội rất quan tâm đến phiên tòa xét xử vụ án Công ty Địa ốc Alibaba (Công ty Alibaba) bán dự án “ma”, đất “vịt giời”…Theo đó, trong phiên xét hỏi bị hại tại tòa và nội dung tại cáo trạng cho thấy những dự án mà Công ty Alibaba giới thiệu cho khách hàng ký hợp đồng mua bán đều không có thật.
Theo Tiến sĩ Hồ Minh Sơn cho rằng đây là hồi chuông cảnh báo về thực trạng người dân thiếu hiểu biết pháp luật, nhiều người còn hám lợi nhuận cao, dễ dàng bị đối tượng lừa đảo dụ dỗ, chiếm đoạt tiền. Qua đó, các nhà đầu tư, làm gì cũng phải tuân thủ pháp luật. Các cơp quan truyền thông đã nói rất nhiều về mua bán nhà đất phải theo luật, đằng này người dân cứ ham rẻ, ham lợi xông vào mua. Tình trạng này đang diễn ra khá phổ biến. Đồng thời, việc nhiều người “sập bẫy” các dự án “ma” còn có nguyên nhân từ cơ quan quản lý nhà nước, ngay từ đầu đã buông lỏng quản lý, thanh kiểm tra để cho các đối tượng lừa đảo ngang nhiên san đất, quây rào để quảng bá dự án phân lô bán nền không có thật, lừa đảo khách hàng dễ dàng.
Cũng theo Tiến sĩ Hồ Minh Sơn cho hay đối với những trường hợp như vụ án Công ty Alibaba thì thiệt hại luôn thuộc về khách hang. Để lấy lại được tiền, thì cũng khá gian truân. Do đó, khi nhà đầu tư có kế hoạch mua đất thuộc các dự án đất nền, cần phải tham vấn luật gia, luật sư về thông tin dự án, kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án trước khi đặt bút ký mua đất, tránh trường hợp “tiền mất, tật mang”. Bên cạnh đó, khi các chủ đầu tư tham gia giao dịch mua đất nền, về hình thức giao dịch, khách hàng nên công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán. Lúc này, công chứng viên, các cơ quan chức năng thực hiện nhiệm vụ công chứng, chứng thực, bằng thẩm quyền của mình sẽ kiểm tra dự án khách hàng định mua có đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không.
Cùng với đó, Tiến sĩ Hồ Minh Sơn cho biết theo Điều 188 Luật Đất đai, người có đất chỉ được chuyển nhượng khi quyền sử dụng đất đó đã có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất. Đối với nhà ở, việc mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở phải đáp ứng các điều kiện như có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật; không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn…
Ngoài ra, Tiến sĩ Hồ Minh Sơn cho hay trong hệ thống pháp luật của chúng ta không có khái niệm dự án “ma”. Đây là tên gọi thể hiện đặc điểm, tính chất của sự việc. Như vậy, dự án ma có thể được hiểu là dự án của một cá nhân, công ty đứng tên nhưng bị một cá nhân, công ty khác mạo danh, mượn tên và tự nhận đó là dự án của mình. Đây là trường hợp cố tình làm sai lệch về chủ thể, rất nguy hiểm. Mặt khác, quỹ đất là có thật, có chủ sở hữu nhưng dự án lại không có thật bởi không được đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo đúng nghĩa là có đất nhưng không có dự án, đây cũng được gọi là dự án “ma”. Song song đó, quỹ đất là có thật, dự án có thật, nhưng chưa đủ điều kiện mở bán mà các bên môi giới đã rao bán, tự nhận đặt cọc, tự ký hợp đồng. Một số bên môi giới còn tự ý đứng ra lập trang web giả mạo và lập lờ thông tin khiến khách hàng nhầm tưởng dự án là của bên môi giới. Như vậy, bên môi giới đã vi phạm về mặt tiếp thị và quảng cáo. Toàn bộ các hình thức nêu trên đều trái với pháp luật.
Dịp này, Tiến sĩ Hồ Minh Sơn cũng cho rằng trường hợp của Công ty Alibaba, đã mạo danh gây nhầm lẫn cho khách hàng và cũng trực tiếp đứng ra giao dịch. Có thể thấy, chủ đất có quyền sử dụng, được phép kinh doanh mới dám đứng ra giao dịch nhưng Công ty Alibaba lại đang che giấu thông tin đó và khuếch trương lên. Ông chủ ở đâu khách hàng cũng không biết mà chỉ làm việc trực tiếp với ông môi giới.
Nhấn mạnh thêm, Tiến sĩ Hồ Minh Sơn cho rằng trước sự phát triển của công nghệ nên việc tiếp cận người dân dễ dàng hơn và ít chi phí hơn. Nếu xác suất tiếp cận thông tin chỉ là 1/1.000 thì cũng đã đem lại hiệu quả đối với các nhà môi giới. Chính vì vậy, nhiều người được tiếp thị và bị lôi kéo tham gia vào giao dịch các dự án “ma”, trong đó có cả những người chưa từng đầu tư bất động sản hay chỉ có ít tiền. Trong bối cảnh thông tin các dự án xuất hiện tràn lan khắp nơi, người dân không biết sàng lọc thông tin, dễ bị lôi kéo vào các hình thức tiếp thị chào mời miễn phí hoặc tặng quà và rơi vào bẫy lúc nào không hay. Nhiều nhà đầu tư khi tham gia những sự kiện chào hàng, mở bán này không mang theo tiền mặt nhưng bị dụ dỗ và được người “kèm cặp” về tận nhà lấy tiền, quẹt thẻ…
Thông tin thêm, Tiến sĩ Hồ Minh Sơn khuyến nghị người dân không am hiểu về pháp lý của các dự án bất động sản mà chỉ nghe nhân viên và công ty tuyên truyền về dự án. Họ cũng chưa nhìn thấy các giấy tờ pháp lý của bất kỳ dự án nào nên không có khả năng phân biệt giữa giả và thật. Các chiêu tiếp thị được tổ chức tinh vi, quy mô lớn: công ty có trụ sở to, nhân viên nhiều, trang phục đồng bộ, nhiều xe ô tô tạo cảm giác rất chuyên nghiệp. Khách mua sẽ được hứa hẹn như: cứ ký hợp đồng, khi cần bán có thể được nhân viên giới thiệu khách khác hoặc công ty thu mua lại; trong quá trình giao dịch có chim mồi; thậm chí thuê người nổi tiếng quảng cáo, lập các website hoạt động và đăng các bài viết như báo chí.
Đặc biệt, việc các cơ quan nhà nước không kịp thời xử lý, không nghiêm, có tình trạng bỏ mặc cho vi phạm hoành hành. Cơ quan quản lý về xây dựng không xử lý chặt chẽ những trường hợp không có giấy phép xây dựng hay chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cơ quan quản lý về đất không xử lý nghiêm các vấn đề vi phạm về sử dụng đất. Các quảng cáo đưa thông tin sai lệch nhưng không có cơ quan nào theo dõi, kiểm tra và xử lý. Nhiều người giàu lên vì bất động sản. Vì lẻ đó, mà nhiều người dù không làm trong lĩnh vực bất động sản cũng chạy theo xu hướng, không có nhiều hiểu biết về bất động sản cũng đi tìm vận may dẫn đến dễ bị lừa, Tiến sĩ Hồ Minh Sơn phân tích thêm.
Đặc biệt, nhiều nhà đầu tư không có nhu cầu xử dụng thật mà chỉ để “lướt sóng” nên không quan tâm đến việc sử dụng, chỉ muốn ký hợp đồng mua rồi lại nhờ môi giới bán cho người khác nhằm mục đích kiếm lời. Sản phẩm trên thực tế chỉ là “bánh vẽ”, là cái cớ để dễ dàng giao dịch. Họ nhận thức được đó là sản phẩm ảo nhưng luôn có tâm lý là sẽ bán cho người khác ôm. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến họ không quan tâm dự án là “ma” hay thật. Việc phân lô đất nền của cá nhân chưa có thủ tục cụ thể, chỉ biết là chuyển mục đích sử dụng đất và xin phép xây dựng. Do vậy, việc tạo ra các dự án “ma” dễ dàng hơn, thậm chí chỉ cần ít tiền làm quảng cáo và bán hàng mà không cần đầu tư thủ tục như đối với nhà chung cư.
Có thể nhận. định, hầu hết các công ty bán dự án “ma” sẽ không chịu trả lại tiền cho khách hàng đã ký hợp đồng, kể cả có bị kiện ra toà. Điển hình, nếu khách hàng muốn xin hủy hợp đồng thì công ty sẽ đòi phạt khách hàng vì vi phạm hợp đồng. Số tiền phạt chiếm khoảng 20 – 30% giá trị hợp đồng. Nhà đầu tư cần tìm hiểu, cơ chế kinh doanh là phải tạo ra sản phẩm cho xã hội, nhưng ở đây sản phẩm không biết có hình thành hay không bởi quy hoạch không đúng…Như vậy, hoạt động giao dịch bản chất không tạo ra sản phẩm. Tất nhiên, người mua sẽ chịu rủi ro bởi chính họ cũng khó hy vọng thu lại được tiền hay chẳng thể chuyển nhượng sản phẩm của mình cho bên khác.
Khẳng định, dự án “ma” sẽ khiến môi trường kinh doanh bất động sản trở nên thiếu minh bạch. Rất nhiều khách hàng không có đủ thời gian, kiến thức để phân biệt đâu là thật, đâu là giả, đâu là rủi ro, đâu là không. Các nhà đầu tư trước khi quyết định đầu từ cần hiểu thấu đáo hơn về dựans hoặc phải tham khảo từ các nhà chuyên môn hoặc tham vấn luật gia…
Văn Hải
