Trong tranh chấp quyền sử dụng đất, đặc biệt là tranh chấp phát sinh trong nội bộ gia đình, việc đánh giá chứng cứ cần được thực hiện toàn diện, khách quan và trong mối liên hệ giữa nhiều yếu tố: giấy tờ mua bán, biên nhận tiền, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quá trình kê khai đăng ký, nghĩa vụ tài chính, hiện trạng sử dụng đất, tài sản trên đất và ý chí của các bên trong suốt quá trình quản lý, sử dụng.
Từ vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là bà Vũ Thị Duyên với bị đơn là bà Vũ Thị Thủy và ông Trần Văn Dũng, được TAND tỉnh Ninh Bình xét xử sơ thẩm tại Bản án dân sự sơ thẩm số 29/2025/DS-ST ngày 26/9/2025, có thể thấy một vấn đề pháp lý đáng chú ý: khi một bên đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý sử dụng ổn định trong thời gian dài, có tài sản trên đất và có các giấy tờ gốc liên quan đến giao dịch ban đầu, thì việc xem xét hủy Giấy chứng nhận và phân định lại quyền sử dụng đất cần được đánh giá hết sức thận trọng.
Từ tường trình của bị đơn: nhiều tài liệu cần được nhìn nhận đúng mức
Theo tường trình của bà Vũ Thị Thủy và ông Trần Văn Dũng, khu đất tranh chấp có diện tích khoảng 310m², thuộc thửa 478 và 479, tờ bản đồ 5A, xã Mỹ Hà cũ. Năm 2001, bà Vũ Thị Thủy được UBND huyện Mỹ Lộc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ đó đến khi phát sinh tranh chấp, vợ chồng bà Thủy, ông Dũng khẳng định đã quản lý, sử dụng đất ổn định, công khai, có tài sản trên đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Việc này thể hiện qua hồ sơ thuế, biên lai nghĩa vụ tài chính, xác nhận cư trú, hóa đơn điện nước, hiện trạng công trình, biên bản thẩm định tại chỗ, lời khai người dân xung quanh nếu có,…
Bị đơn cũng trình bày rằng nguồn gốc đất được hình thành từ năm 1994, khi cụ Vũ Tình, là bố đẻ của các đương sự, đứng ra đại diện giao dịch mua lại đất từ gia đình ông Trần Văn Thư và cụ Trần Thị Toàn. Theo phía bị đơn, số tiền mua đất do bà Vũ Thị Hanh và bà Vũ Thị Xuyên, là các chị gái trong gia đình, đóng góp để mua cho bà Thủy. Các lần giao tiền vào ngày 16/3/1994 và ngày 20/4/1994 được cho là có giấy biên nhận gốc lưu giữ.
Nếu các tài liệu này là bản gốc, có nội dung phù hợp với trình bày của bị đơn và không bị chứng minh là giả mạo, thì đây là nhóm chứng cứ có giá trị quan trọng. Bởi trong tranh chấp đất đai, nhất là giao dịch phát sinh từ thập niên 1990, biên nhận tiền, giấy mua bán viết tay, lời khai người bán, hồ sơ địa chính, hồ sơ cấp giấy và quá trình sử dụng thực tế đều là những căn cứ cần được xem xét trong tổng thể.
Trong tố tụng dân sự, nghĩa vụ chứng minh không chỉ đặt lên vai bị đơn. Nếu nguyên đơn yêu cầu hủy GCNQSDĐ và phủ nhận quyền lợi của người đang sử dụng đất, nguyên đơn phải chứng minh yêu cầu đó có căn cứ. Ngược lại, bị đơn có nghĩa vụ cung cấp chứng cứ để bảo vệ sự phản đối của mình. Vì vậy, việc đánh giá vụ án không thể chỉ dừng ở câu hỏi bị đơn chứng minh được gì, mà còn phải xem nguyên đơn đã chứng minh đến đâu, bằng chứng cứ nào và chứng cứ đó có đủ sức phủ nhận GCN, hồ sơ địa chính, quá trình sử dụng lâu dài hay không.
Điểm cần lưu ý là nguyên đơn bà Vũ Thị Duyên khai rằng mình là người mua toàn bộ diện tích đất, nhưng theo nội dung bị đơn phản ánh, nguyên đơn không xuất trình được giấy tờ biên nhận tiền tương ứng với giao dịch mua bán. Nếu đúng như vậy, câu hỏi pháp lý đặt ra là: trong khi bị đơn có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp từ năm 2001, có giấy tờ gốc về giao dịch năm 1994, có quá trình sử dụng ổn định và có tài sản trên đất, thì các tài liệu này đã được đánh giá đầy đủ, khách quan và quá trình sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, tài sản trên đất của bị đơn đã được đánh giá tương xứng chưa?
BLTTDS yêu cầu Tòa án đánh giá chứng cứ khách quan, toàn diện, đầy đủ, chính xác và đánh giá sự liên quan giữa các chứng cứ. Do đó, lời khai là nguồn chứng cứ, nhưng lời khai cần được đối chiếu với giấy tờ gốc, hồ sơ địa chính, biên nhận tiền, quá trình sử dụng và tài sản trên đất.
Giấy chứng nhận đã tồn tại trong thời gian dài không thể bị xem nhẹ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý do Nhà nước cấp để xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền. Dù trong một vụ án cụ thể, Giấy chứng nhận có thể bị Tòa án xem xét hủy nếu có căn cứ cho rằng việc cấp giấy không phù hợp, nhưng việc một cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và sử dụng đất ổn định trong thời gian dài vẫn là tình tiết pháp lý rất quan trọng.
Trong vụ việc này, theo bản án sơ thẩm, Tòa án tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất seri số O 389289 do UBND huyện Mỹ Lộc cấp ngày 25/4/2001 mang tên bà Vũ Thị Thủy. Vợ chồng bà Thủy, ông Dũng không phải là người mới phát sinh việc chiếm giữ đất sau khi có tranh chấp, mà đã có quá trình sử dụng thực tế gắn với phần đất đang tranh chấp.
Trong tranh chấp đất đai, hiện trạng sử dụng đất không chỉ là một yếu tố thực tế mà còn là căn cứ quan trọng để Tòa án xem xét hậu quả pháp lý. Một người đã xây dựng nhà ở, công trình phụ, sinh sống ổn định, quản lý đất công khai trong thời gian dài không thể bị xem như hoàn toàn không có quyền lợi chỉ vì một yếu tố lịch sử nào đó chưa được chứng minh đầy đủ.
Cần phân biệt giữa nguồn gốc tạo lập đất và quyền lợi phát sinh từ quá trình sử dụng đất. Nguồn gốc tạo lập đất giúp xác định đất ban đầu được mua, nhận chuyển nhượng hoặc hình thành như thế nào. Trong khi đó, quá trình sử dụng đất giúp xác định ai đã quản lý, ai đã sinh sống, ai đã tạo lập công trình, ai đã duy trì hiện trạng và việc sử dụng đó có ổn định, công khai hay không.
Việc bị đơn có chứng minh được mình là người trực tiếp bỏ tiền mua đất ban đầu hay không chỉ là một phần của vụ án. Còn quá trình sử dụng đất lâu dài, công khai, ổn định lại là căn cứ để xác định quyền lợi thực tế và phương án giải quyết hậu quả. Đặc biệt trong tranh chấp giữa những người thân trong gia đình, tiền mua đất có thể do nhiều người đóng góp, người này giao dịch thay người kia, hoặc đất được mua với mục đích để cho một thành viên trong gia đình sử dụng.
Một điểm đáng chú ý trong tường trình của bị đơn là các giấy biên nhận giao tiền vào năm 1994. Theo bị đơn, cụ Vũ Tình đại diện giao dịch, còn số tiền mua đất do bà Vũ Thị Hanh và bà Vũ Thị Xuyên đóng góp để mua cho bà Vũ Thị Thủy.
Nếu trong hồ sơ có các giấy biên nhận ngày 16/3/1994 và ngày 20/4/1994, thể hiện việc giao nhận tiền mua đất, thì các tài liệu này cần được đối chiếu với lời khai của người bán, người làm chứng, người thân trong gia đình, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận năm 2001, sổ mục kê, bản đồ địa chính và hồ sơ thuế.
Trường hợp có nghi vấn về chữ ký, nội dung hoặc thời điểm lập giấy tờ, cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét giám định. Tuy nhiên, khi chưa có kết luận giám định hoặc căn cứ pháp lý rõ ràng phủ nhận giá trị tài liệu, không nên xem nhẹ các giấy tờ gốc chỉ vì giao dịch phát sinh từ nhiều năm trước.
GCN đã tồn tại trong thời gian dài; bị đơn có quá trình sử dụng ổn định; có tài sản trên đất; có giấy tờ gốc liên quan đến giao dịch ban đầu; và chính bản án sơ thẩm vẫn ghi nhận cho bị đơn tiếp tục quản lý, sử dụng 80,5m². Do đó, mọi yêu cầu phủ nhận toàn bộ quyền lợi của bị đơn cần phải được chứng minh bằng căn cứ pháp lý và chứng cứ đủ mạnh, không thể chỉ dựa vào một lập luận đơn lẻ về nguồn tiền hoặc lời khai một chiều.
Từ góc độ tư vấn pháp lý, để làm rõ vụ việc một cách khách quan, các cơ quan có thẩm quyền cần xem xét kỹ một số nhóm tài liệu sau:
Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2001 cho bà Vũ Thị Thủy; các giấy biên nhận giao tiền năm 1994; lời khai của người bán đất hoặc người thừa kế của người bán; tài liệu thể hiện nghĩa vụ thuế, quá trình sử dụng đất ổn định của vợ chồng bà Thủy, ông Dũng; hồ sơ thẩm định tại chỗ, định giá tài sản, bản đồ địa chính; các tài liệu của chính quyền địa phương hoặc tổ chức liên quan mà bị đơn cho rằng đã cung cấp nhưng chưa được đánh giá đúng mức.
Trường hợp có căn cứ cho rằng chữ ký, giấy tờ hoặc tài liệu trong hồ sơ có dấu hiệu bất thường, cần thực hiện giám định theo đúng trình tự pháp luật, tránh kết luận chủ quan theo hướng có lợi hoặc bất lợi cho bất kỳ bên nào.
Vụ tranh chấp đất đai giữa bà Vũ Thị Duyên với vợ chồng bà Vũ Thị Thủy, ông Trần Văn Dũng cho thấy tính phức tạp của các giao dịch đất đai trong nội bộ gia đình qua nhiều thời kỳ. Trong những vụ việc như vậy, không thể chỉ dựa vào một lời khai hoặc một yếu tố đơn lẻ để phủ nhận toàn bộ giấy tờ pháp lý, hiện trạng sử dụng đất và tài sản đã hình thành trên đất.
Một bản án chỉ thực sự thuyết phục khi mọi tài liệu gốc, mọi hiện trạng sử dụng lâu dài và mọi quyền lợi thực tế của người dân được xem xét công bằng, khách quan và đầy đủ.
TVVPL Ngọc Thạnh/Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn
