Sáng ngày 27/06/2026, tại số 412, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Tân Thuận, Thành phố Hồ Chí Minh. Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE) phối hợp với Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) giao Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) đã tổ chức buổi tham vấn pháp luật miễn phí dành cho các doanh nghiệp thành viên Câu lạc bộ Doanh nhân IMRIC – IRLIE (Viện IMRIC) và Câu lạc bộ Báo chí Truyền thông&Chính sách pháp luật (Viện IRLIE).
Tại buổi tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật miễn phí lần này, các luật gia, luật sư, tư vấn viên, cộng tác viên tư vấn pháp luật của Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) đã tham vấn về hai trường hợp cụ thể như sau:
Thứ nhất: Lệ phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở bao nhiêu?
Thành viên CLB DN IMRIC – IRLIE nêu câu hỏi: Gia đình tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, đất ao và đất nông nghiệp sang đất ở năm 2026. Đề nghị Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn tham vấn pháp lý, chi phí chuyển đất vườn sang đất ở được tính như thế nào và người dân cần chuẩn bị những khoản tiền gì?
Giá chuyển đổi đất vườn sang đất ở được tính như thế nào?. Ảnh minh hoạ
Kể từ ngày 1/1/2026, nhiều quy định mới liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, đất ao và đất nông nghiệp sang đất ở chính thức có hiệu lực. Điển hình, mức tiền sử dụng đất mà người dân phải nộp đã có sự điều chỉnh theo hướng giảm đáng kể ở một số trường hợp, giúp giảm áp lực tài chính khi thực hiện thủ tục chuyển đổi.
Theo quy định mới, hộ gia đình và cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở sẽ không còn phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp như trước đây đối với toàn bộ diện tích chuyển đổi.
Có 03 trường hợp quý doanh nhân cần quan tâm, mức thu được chia thành ba trường hợp:
Nộp 30% phần chênh lệch: Đối với diện tích chuyển mục đích nằm trong hạn mức giao đất ở do địa phương quy định, người sử dụng đất chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp; Đây được xem là chính sách hỗ trợ đáng kể cho người dân có nhu cầu hợp thức hóa đất ở phục vụ nhu cầu sinh sống.
Nộp 50% phần chênh lệch: Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở nhưng không vượt quá một lần hạn mức giao đất ở tại địa phương, người dân phải nộp 50% phần chênh lệch giá trị đất; Mức thu này thấp hơn đáng kể so với quy định trước đây, góp phần giảm gánh nặng tài chính đối với các hộ có diện tích đất lớn.
Nộp 100% phần chênh lệch: Nếu diện tích chuyển đổi vượt quá hai lần hạn mức giao đất ở, người sử dụng đất sẽ phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo quy định hiện hành; Đây là mức áp dụng đối với những trường hợp có diện tích đất chuyển đổi lớn; Không chỉ có tiền sử dụng đất. Bên cạnh khoản tiền sử dụng đất, người dân còn phải thực hiện một số nghĩa vụ tài chính khác trong quá trình hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Các khoản phí có thể phát sinh: Lệ phí cấp đổi hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Phí thẩm định hồ sơ; Phí đo đạc, chỉnh lý bản đồ địa chính (nếu có); Một số khoản phí hành chính khác theo quy định của từng địa phương. Mức thu sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nên có thể khác nhau giữa các địa phương.
Xin khuyến nghị, không phải mọi thửa đất đều được phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Căn cứLuật Đất đai hiện hành, việc chuyển đổi chỉ được xem xét khi phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, người sử dụng đất phải nộp hồ sơ và được cơ quan nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Vì lẻ đó, trước khi tiến hành thủ tục, người dân nên kiểm tra thông tin quy hoạch tại địa phương để tránh mất thời gian và chi phí.
Khi có nhu cầu chuyển đất vườn sang đất ở, người dân cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy tờ nhân thân của người sử dụng đất; Các giấy tờ liên quan khác theo yêu cầu của cơ quan tiếp nhận hồ sơ.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan chức năng sẽ tiến hành thẩm định, xác định nghĩa vụ tài chính và ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nếu đủ điều kiện.
Thứ hai: Có được tính tiền sử dụng đất theo mức 30% không, khi chuyển 200m² đất vườn sang đất ở khi đã có 300m² đất ở?
Người dân phường Tân Thuận (TP.HCM) nêu câu hỏi: Khi tính tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chuyển mục đích, cá nhân có được áp dụng mức thu 30% cho toàn bộ 200 m² hay phải trừ đi 300 m² đất ở đã được công nhận để xác định phần diện tích còn trong hạn mức hay không?
Chi phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở đã được giảm. (Ảnh minh hoạ).
Căn cứ vào điểm c khoản 2, điểm b khoản 3 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định: Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất; Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 121 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây:
Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng: 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch) đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương; 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương. Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất).
Chính phủ quy định chi tiết các nội dung sau: Việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 2.
Căn cứ vào khoản 1 và khoản 2, điểm c khoản 5 Điều 6 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11 tháng 12 năm 2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có hiệu lực thi hành từ ngày 31/01/2026: Tại Điều 6. Tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15:
Việc tính tiền sử dụng đất quy định tại Điều này được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và được tính trên 01 thửa đất do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn; lần chuyển mục đích sau trên thửa đất đó hoặc chuyển mục đích của thửa đất khác thì tính tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 – trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền phát hiện hộ gia đình, cá nhân đã được áp dụng việc tính tiền sử dụng đất – nhưng vẫn đề nghị lựa chọn thửa đất để tiếp tục được hưởng chính sách này thì chuyển thông tin đến cơ quan thuế để cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất bằng mức 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất; số tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đã nộp (nếu có) được trừ vào số tiền sử dụng đất tính lại; đồng thời, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản tiền tương đương với mức chậm nộp tiền sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đến thời điểm cơ quan, người có thẩm quyền có văn bản chuyển vi phạm đến cơ quan thuế theo pháp luật về quản lý thuế.
Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định như: Hạn mức giao đất ở tại địa phương đối với hộ gia đình khi tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này được tính theo hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không phụ thuộc vào số thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất…
Vì vậy, kể từ ngày 01/8/2024, trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở thuộc trường hợp quy định quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội thì việc tính thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 (tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 không quy định về việc cộng dồn diện tích đất ở hiện có), khoản 1, khoản 2, điểm c khoản 5 Điều 6 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP của Chính phủ, được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và được tính trên 01 thửa đất do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn.
Có thể thấy, trong quá trình hoạt động của Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) thường xuyên phối hợp Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE) luôn xem công tác trợ giúp pháp lý góp phần giúp người dân giảm nghèo về pháp luật, do đó, Luật Trợ giúp pháp lý được Quốc hội thông qua năm 2006 và Luật Trợ giúp pháp lý được Quốc hội thông qua năm 2017 đều xác định người nghèo là nhóm đối tượng ưu tiên đầu tiên trong các nhóm đối tượng được trợ giúp pháp lý…
Đồng thời, truyền tải nội dung trên các trang tin điện tử, mạng xã hội, tạp chí in như: www.huongnghiepthitruong.vn (Viện IMRIC); www.chinhsachphapluat.vn (Viện IRLIE); www.tuvanphapluatvietnam.vn (Trung tâm TVPLMS); www.thamvanphapluat.vn (Trung tâm TTLCC); www.nghiencuupldautu.vn (Hiệp hội Nghiên cứu, Tư vấn về Chính sách, pháp luật cho hoạt động đầu tư tại Việt Nam “AVRCIPL”); www.bestlife.net.vn …Đặc biệt, trên www.vietbao.vn.
Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TVTVPLMS) sẵn sàng hỗ trợ về công tác trợ giúp pháp lý cho người nghèo, người yếu thế được triển khai đồng bộ, thống nhất trên toàn quốc và được thực hiện thường xuyên, trong đó chú trọng các hoạt động hỗ trợ trực tiếp cho người nghèo, người yếu thế như: thực hiện vụ việc trợ giúp pháp lý; truyền thông về trợ giúp pháp lý ở cơ sở; nâng cao năng lực đội ngũ người thực hiện trợ giúp pháp lý, đội ngũ người tham gia trợ giúp pháp lý…
Cùng với đó, các hoạt động trợ giúp pháp lý được Viện IMRIC; Viện IRLIE; Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) tuyên truyền về các vụ việc trợ giúp pháp lý, với mong muốn ngày càng được nâng cao, nhiều vụ việc thành công, hiệu quả như người được trợ giúp pháp lý được tuyên không có tội hoặc được tuyên mức án nhẹ hơn hoặc chuyển tội danh hay thay đổi khung hình phạt thấp hơn so với mức đề nghị trong cáo trạng của Viện kiểm sát nhân dân…Đặc biệt, trong suốt thời gian qua trợ giúp pháp lý đã thể hiện rất tốt vai trò của mình trong việc đảm bảo việc xét xử vụ việc khách quan, đúng người, đúng tội, tránh được oan sai cho người dân cũng như đã thực hiện thành công chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước dành cho người nghèo, các đối tượng yếu thế trong xã hội. Trợ giúp pháp lý đã giúp người dân sử dụng pháp luật khi có tranh chấp, vướng mắc, giúp người dân “giảm nghèo về pháp luật”, đảm bảo trật tự an toàn xã hội, người dân yên tâm lao động để giảm nghèo về kinh tế…
Trên đây là hai trường hợp được các luật gia, luật sư, các tư vấn viên pháp luật đã tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật, rất mong quý doanh nghiệp và người dân tham khảo…Chúng tôi sẵn sàng tham vấn pháp lý miễn phí nhằm lan toả, nâng cao trình độ hiểu biết pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật trong doanh nghiệp và người dân ngày càng được nhân rộng. Đồng thời, nhằm tạo chuyển biến mạnh mẽ trong nhận thức và ý thức tuân thủ, chấp hành, tự giác học tập, tìm hiểu pháp luật, xây dựng lối sống và làm việc theo pháp luật trong toàn xã hội; đưa công tác phổ biến, giáo dục pháp luật phát triển ổn định, bền vững, đi vào chiều sâu, thiết thực, hiệu quả, góp phần bảo đảm thực hiện đầy đủ quyền được thông tin về pháp luật của công dân…
Phó viện trưởng TT Viện IRLIE Phạm Trắc Long – Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn
