Cho rằng việc giải quyết thủ tục đo đạc, tách thửa kéo dài khiến giao dịch đổ vỡ, chủ đất bị bên mua yêu cầu hoàn trả 700 triệu tiền cọc và bồi thường 700 triệu. Chủ đất khởi kiện cơ quan đăng ký đất đai, yêu cầu bồi thường 2,2 tỷ đồng.
Chậm tách thửa, chủ đất bị bên mua yêu cầu phạt cọc
Theo trình bày của bà N. (ngụ TP Đồng Nai), tháng 8/2022, vợ chồng bà thỏa thuận chuyển nhượng cho ông P. một phần diện tích 168m2 thuộc thửa đất tại Đồng Nai với giá 3,05 tỷ đồng.
Hai bên thống nhất ông P. đặt cọc 700 triệu đồng, còn vợ chồng bà N. có trách nhiệm hoàn tất thủ tục tách thửa, ký hợp đồng công chứng và sang tên trong thời hạn 90 ngày.
Sau khi nhận tiền cọc, bà N. tiến hành các thủ tục liên quan đến tách thửa. Tuy nhiên, quá trình đo đạc, chỉnh lý kéo dài. Bà cho biết ban đầu được yêu cầu điều chỉnh thông tin căn cước công dân và địa chỉ cư trú. Sau đó, trong quá trình đo đạc, chỉnh lý, cơ quan đăng ký đất đai xác định số liệu thực tế không phù hợp với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Giao dịch bán đất đổ vỡ, người phụ nữ ở Đồng Nai kiện cơ quan đăng ký đất đai, đòi bồi thường 2,2 tỷ đồng. Ảnh minh họa: Nguyễn Huế
Theo bà N., sổ đỏ cũ thể hiện thửa đất có diện tích 588,4m2, nhưng kết quả đo chỉnh lý sau đó cho thấy tổng diện tích ba thửa chỉ còn 586,2m2, thiếu 2,2m2. Đáng chú ý, chiều dài một cạnh thửa đất theo kết quả đo mới ngắn hơn 0,6m so với số liệu trước đây.
Cho rằng sự chậm trễ và thay đổi diện tích không xuất phát từ lỗi của mình, bà N. nhiều lần liên hệ các cơ quan chức năng để yêu cầu giải thích.
Cho rằng vợ chồng bà N. không hoàn thành thủ tục đúng thời hạn cam kết, ông P. nhiều lần yêu cầu hủy giao dịch, hoàn trả tiền cọc và bồi thường.
Đến năm 2023, ông yêu cầu vợ chồng bà N. hoàn trả 700 triệu đồng tiền cọc và bồi thường thêm 700 triệu đồng, tổng cộng 1,4 tỷ đồng.
Cho rằng nguyên nhân dẫn đến việc không thể hoàn tất giao dịch là do Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đ. – Chi nhánh L., bà N. đã khởi kiện hành chính, yêu cầu Tòa xác định hành vi giải quyết thủ tục tách thửa là trái quy định và buộc cơ quan này bồi thường tổng cộng 2,2 tỷ đồng, gồm 1,4 tỷ đồng phát sinh từ yêu cầu của ông P. và 800 triệu đồng thiệt hại khác.
Đại diện Văn phòng Đăng ký đất đai cho rằng việc kéo dài thủ tục đo đạc là do một số chủ sử dụng đất liền kề không có mặt để xác nhận ranh giới, nên phải thực hiện thông báo, niêm yết theo quy định. Đối với hồ sơ biến động quyền sử dụng đất, cơ quan đăng ký cho rằng đã giải quyết đúng thời hạn, thậm chí hoàn thành trước hạn.
Tòa xác định thủ tục kéo dài do chủ đất liền kề vắng mặt
Xét xử sơ thẩm vào tháng 4/2026, TAND khu vực 4 – Đồng Nai bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà N. và yêu cầu bồi thường 2,2 tỷ đồng. Không đồng ý với phán quyết này, bà N. kháng cáo.
Tại phiên phúc thẩm, TAND TP Đồng Nai xác định vào tháng 10/2022, bà N. ký hợp đồng đo đạc với Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đ. – Chi nhánh L. để đo định vị thửa đất.
Trong tháng 10/2022, cơ quan này tiến hành đo vẽ, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới. Tại thời điểm kiểm tra thực địa, nhiều chủ sử dụng đất liền kề vắng mặt nên bà N. không thể hoàn tất việc xác nhận ranh giới với các hộ liền kề.
Tòa phúc thẩm cho rằng trong hoàn cảnh này, việc Văn phòng Đăng ký đất đai gửi văn bản đề nghị chính quyền địa phương phối hợp thực hiện đo đạc, chỉnh lý là phù hợp quy định.
Sau khi hoàn tất các thủ tục liên quan, cuối tháng 11/2022, cơ quan đăng ký đất đai đã hoàn thành bản vẽ trích lục và đo chỉnh lý; bà N. nhận kết quả vào đầu tháng 12/2022. Việc thủ tục kéo dài được xác định bởi nguyên nhân khách quan, do phải thông báo, niêm yết khi các chủ đất liền kề vắng mặt.
Đối với thủ tục tách thửa, TAND TP Đồng Nai xác định cơ quan đăng ký đất đai đã thực hiện đúng quy định. Hồ sơ sau đó được hoàn thiện, ba sổ đỏ được cấp vào tháng 3/2023. Vì vậy, yêu cầu của bà N. về việc tuyên hành vi hành chính của Văn phòng Đăng ký đất đai là trái pháp luật không có căn cứ.
Từ đó, Tòa cho rằng yêu cầu bồi thường 2,2 tỷ đồng của bà N. cũng không có cơ sở, bởi hành vi giải quyết thủ tục đất đai của cơ quan quản lý được xác định là đúng quy định.
(Tham khảo Bản án số 06/2026/HC-PT ngày 2/7/2026 của TAND TP Đồng Nai)
https://vietnamnet.vn/bi-ben-mua-phat-coc-chu-dat-kien-co-quan-dang-ky-dat-dai-doi-boi-thuong-2-2-ty-2552781.html
